به عنوان مدیر یک مجتمع مسکونی، یکی از چالشبرانگیزترین تصمیمات، اطمینان از نظافت و نگهداری مستمر مشاعات ساختمان بدون درگیری در پیچیدگیهای روابط کارگری و حقوقی است. بستن قرارداد شفاهی یا استفاده از یک متن قراردادی ناقص، میتواند تبعات مالی و حقوقی سنگینی از جمله محکومیت به پرداخت سنوات، عیدی، و حق بیمه کارگری را برای مدیر یا هیئت مدیره ساختمان به همراه داشته باشد.
هدف از ارائه این راهنمای جامع و نمونه قرارداد نظافت مجتمع مسکونی، فراهم کردن یک الگوی حقوقی و عملیاتی (پیمانکاری) است که نه تنها وظایف نظافتچی را با دقت تمام مشخص کند، بلکه ریسکهای حقوقی کارفرما (مدیر ساختمان) را نیز به حداقل برساند. این قرارداد بر اساس اصل آزادی قراردادها (ماده ۱۰ قانون مدنی ایران) تنظیم شده و ساختار پیمانکاری دارد که بهترین راهکار برای مجتمعهای بزرگ و کوچک است.
تفاوت حقوقی قرارداد کار و قرارداد پیمانکاری نظافت
اولین و مهمترین تصمیمی که مدیر ساختمان باید بگیرد، انتخاب چارچوب قانونی قرارداد است. آیا نظافتچی تحت استخدام مستقیم (قانون کار) است یا یک پیمانکار مستقل (قانون مدنی)؟
چرا قرارداد پیمانکاری (ماده ۱۰ ق.م) بر قرارداد کار ارجحیت دارد؟
اگر قرارداد نظافتچی بر اساس «قانون کار» تنظیم شود، مدیر ساختمان (به عنوان کارفرما) موظف است تمام تعهدات قانونی مربوط به کارگر، شامل بیمه کامل، حق سنوات، عیدی، مرخصی و ساعات کاری مشخص را رعایت کند. در صورت عدم رعایت، کارگر میتواند به اداره کار شکایت کرده و کارفرما را برای سالها محکوم به پرداخت حق و حقوق قانونی کند.
در مقابل، قرارداد پیمانکاری نظافت که تحت ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم میشود، رابطه کارگر و کارفرما ایجاد نمیکند، بلکه یک رابطه پیمانکار-کارفرما ایجاد میکند. در این مدل، مدیر ساختمان تنها مسئول نظارت بر نتیجه کار است و پیمانکار (نظافتچی یا شرکت نظافتی) مسئول تأمین نیرو، پرداخت حقوق و مزایا، و انجام تعهدات قانونی پرسنل خود است. این ساختار، انعطافپذیری بیشتری به مدیر ساختمان میدهد و تعهدات مستقیم حقوقی را از دوش وی برمیدارد.
| ویژگی | قرارداد کار (قانون کار) | قرارداد پیمانکاری (ماده ۱۰ قانون مدنی) |
|---|---|---|
| رابطه حقوقی | کارگر و کارفرما | پیمانکار و کارفرما (مدیر ساختمان) |
| مسئولیت بیمه پرسنل | مستقیماً بر عهده کارفرما (مدیر ساختمان) | بر عهده پیمانکار؛ کارفرما فقط کسورات قانونی (ماده ۳۸) را کسر میکند. |
| عیدی و سنوات | اجباری و طبق قانون کار | بر عهده پیمانکار؛ کارفرما تعهدی ندارد. |
| مدل پرداخت | بر اساس حداقل دستمزد و ساعات کاری مشخص | بر اساس مبلغ توافق شده برای انجام کار (حقالزحمه کلی) |
۱۰ ماده حیاتی در تنظیم قرارداد پیمانکاری نظافت مجتمع مسکونی
تنظیم یک قرارداد پیمانکاری نظافت نیازمند جزئیات دقیق و حقوقی است. در زیر به مهمترین موادی که باید با تمرکز ویژه بر نیازهای مجتمعهای مسکونی در قرارداد شما لحاظ شوند، میپردازیم:
ماده ۱: موضوع قرارداد و شرح دقیق وظایف نظافتچی در مجتمع مسکونی
مهمترین بخش قرارداد، تعریف دقیق و بدون ابهام از «موضوع قرارداد» و «شرح وظایف» است. این جزئیات، ملاک ارزیابی و نظارت بر کار پیمانکار خواهد بود و فراتر از رقبا، باید موارد زیر را پوشش دهد:
۱. نظافت مشاعات داخلی (روزانه یا هفتگی)
- راهپلهها و راهروها: جارو زدن و تی کشیدن کامل از طبقه همکف تا بالاترین طبقه، تمیز کردن قرنیزها.
- آسانسورها: نظافت کف، دیوارهها (شامل استیل)، آینهها و دستگیرهها به صورت روزانه.
- نردهها: تمیز کردن کامل نردههای راهپلهها و بالکنهای مشترک.
- درب و پنجرههای مشترک: تمیز کردن شیشههای ورودی و پنجرههای پاگردها و پارکینگ.
- کلید و پریزهای مشاع: گردگیری و نظافت دورهای کلیدها و پریزهای موجود در مشاعات.
۲. نظافت محوطهها و فضای باز (روزانه)
- پارکینگ: جارو زدن و شستشوی کف پارکینگ (به دفعات تعیین شده در پیوست).
- حیاط و محوطه ورودی: جارو زدن، جمعآوری برگ و زباله، و تمیز کردن باغچههای مشترک.
- لابی (در صورت وجود): نظافت مبلمان لابی، آینهها، کفپوشها و گردگیری تزئینات.
۳. مدیریت زباله و نظافت دورهای (هفتگی/ماهانه)
- انتقال زباله: انتقال سطلهای زباله از درب منازل/طبقات به محل جمعآوری اصلی در ساعات تعیینشده (مثلاً ۲۰:۰۰ الی ۲۱:۰۰).
- نظافت سطلهای زباله: شستشو و ضدعفونی کردن سطلهای زباله مشاع.
- نظافت پشتبام: جمعآوری زباله و نخالههای احتمالی (ماهانه).
- شستشوی حیاط و محوطه: انجام شستشوی عمیق محوطه با فشار آب (ماهانه یا فصلی).
ماده ۲: مدت، محل و ساعات انجام قرارداد
باید کاملاً مشخص شود که قرارداد برای چه مدتی (مثلاً یک سال شمسی) معتبر است و در چه بازه زمانی و به چه تعداد دفعات در هفته یا ماه باید خدمات ارائه شود. ذکر «ساعات کاری مورد انتظار» برای نظارت بر کیفیت ضروری است، اما نباید به گونهای باشد که شائبه قرارداد کار را ایجاد کند (بهجای تعیین ۷ ساعت و ۲۰ دقیقه، بازه زمانی نظافت مثلاً از ساعت ۸ صبح تا ۱۲ ظهر اعلام شود).
ماده ۳: حقالزحمه، نحوه پرداخت و کسورات قانونی (مالی)
در قرارداد پیمانکاری، مبلغ باید به صورت حقالزحمه کلی بابت انجام کل کار (ماهانه) توافق شود. مهمترین نکته در این بخش، تعیین تکلیف کسورات قانونی است.
حق بیمه ماده ۳۸ قانون تأمین اجتماعی:
مطابق ماده ۳۸ قانون تأمین اجتماعی، کارفرما (مدیر ساختمان) در قراردادهای پیمانکاری، موظف است درصدی از مبلغ کل قرارداد را نزد خود به عنوان «سپرده تضمین پرداخت حق بیمه» کسر و نگه دارد. این مبلغ به علاوه یک نهم حق بیمه، در پایان قرارداد و پس از ارائه «مفاصا حساب» بیمه از سوی پیمانکار به وی مسترد میشود. این کسر مبلغ، تضمین میکند که پیمانکار حق بیمه پرسنل خود را به سازمان تأمین اجتماعی پرداخت کرده است.
مالیات قرارداد (ماده ۱۰۴ قانون مالیاتهای مستقیم):
در صورتی که پیمانکار شخص حقوقی (شرکت خدماتی) باشد، کسر مالیات تکلیفی (۵٪ حقالزحمه) از سوی کارفرما الزامی است. اما اگر پیمانکار یک شخص حقیقی باشد و قرارداد پیمانکاری باشد، کسر مالیات تکلیفی از او موضوعیت ندارد، مگر در شرایط خاصی که اداره دارایی تعیین کند. مدیران ساختمان باید با مشورت دقیق این ماده را در نظر بگیرند.
ماده ۴: تجهیزات و مواد مصرفی (تعهدات تأمین)
مشخص کنید تأمین ابزار و مواد شوینده بر عهده کیست.
- در اغلب مجتمعها، تأمین مواد شوینده، دستمال و اقلام مصرفی بر عهده کارفرما (مدیر ساختمان) است و تأمین ابزار کار (تی، سطل، جارو و…) بر عهده پیمانکار.
- در صورت توافق برای تأمین مواد توسط پیمانکار، باید مبلغ مشخصی برای جبران هزینهها، علاوه بر حقالزحمه اصلی، در نظر گرفته شود.
ماده ۵: ناظر قرارداد و تضمین کیفیت کار
مدیر ساختمان یا نماینده هیئت مدیره به عنوان «ناظر» تعیین میشود. ناظر حق دارد بر نحوه اجرای کار نظارت کند، اما حق دخالت در جزئیات استخدامی یا روش کار پیمانکار را ندارد (زیرا قرارداد از نوع پیمانکاری است).
برای تضمین کیفیت، دو ابزار زیر حیاتی است:
- تضمین حسن انجام کار (چک یا سفته): دریافت چک یا سفتهای به مبلغ مشخص از پیمانکار برای تضمین حسن انجام تعهدات و جبران خسارات احتمالی.
- سیستم جریمه/کسر مبلغ: تعیین درصدی از حقالزحمه ماهانه به عنوان جریمه در صورت عدم رضایت ناظر یا دریافت شکایت از ساکنین (پس از دو اخطار کتبی).
ماده ۶: مسئولیت مدنی و بیمه حوادث
پیمانکار باید صراحتاً متعهد شود که پرسنل خود را تحت پوشش بیمه حوادث قرار دهد و در صورت بروز هرگونه حادثه یا بیماری ناشی از کار، کارفرما (مدیر ساختمان) هیچ مسئولیتی نخواهد داشت.
علاوه بر این، پیمانکار مسئول جبران خساراتی است که توسط پرسنل وی به اموال مشاع یا خصوصی ساکنین وارد میشود (مثلاً شکستن گلدان یا شیشه).
ماده ۷: ممنوعیت واگذاری و جانشینی
پیمانکار حق واگذاری کل یا بخشی از موضوع قرارداد را به شخص ثالث بدون موافقت کتبی کارفرما ندارد. این ماده جلوی سپردن کار به افراد فاقد صلاحیت را میگیرد.
ماده ۸: حل اختلاف
تعیین کنید که در صورت بروز اختلاف، ابتدا از طریق مذاکره و در صورت عدم توافق، به مراجع حل اختلاف (شورای حل اختلاف یا محاکم قضایی) مراجعه خواهد شد.
ماده ۹: فسخ قرارداد
شرایط دقیق فسخ قرارداد باید مشخص شود. دلایل رایج برای فسخ عبارتند از:
- عدم اجرای مستمر و مؤثر موضوع قرارداد توسط پیمانکار (بیش از ۳ بار اخطار کتبی).
- نقض ماده ۶ (ایمنی و مسئولیت مدنی).
- ورشکستگی یا فوت پیمانکار.
ماده ۱۰: قوه قهریه (فورس ماژور)
تعیین کنید که در صورت بروز حوادث غیرقابل پیشبینی و غیرقابل اجتناب (مانند سیل، زلزله، جنگ) که انجام تعهدات را غیرممکن میسازد، طرفین مسئولیتی در قبال عدم اجرای تعهدات نخواهند داشت.
نمونه قرارداد نظافت مجتمع مسکونی (الگوی پیمانکاری ماده ۱۰)
این الگو به صورت خام و آماده استفاده برای مدیران ساختمان تنظیم شده است.
تاریخ انعقاد: ………………………..
شماره قرارداد: ………………………..
ماده ۱: طرفین قرارداد
کارفرما: (مدیر یا هیئت مدیره ساختمان/مجتمع)
آقای/خانم ……………………….. فرزند ……………………….. به کد ملی ……………………….. و نشانی مجتمع ……………………….. تلفن ……………………….. که در این قرارداد اختصاراً «کارفرما» نامیده میشود.
پیمانکار: (شخص حقیقی یا حقوقی)
آقای/خانم ……………………….. فرزند ……………………….. به کد ملی ……………………….. و نشانی ……………………….. یا شرکت ……………………….. به شماره ثبت ……………………….. که در این قرارداد اختصاراً «پیمانکار» نامیده میشود.
ماده ۲: موضوع قرارداد
عبارت است از ارائه کلیه خدمات نظافت عمومی و نگهداری مشاعات مجتمع مسکونی ……………………….. واقع در آدرس مذکور در ماده ۱، مطابق با شرح وظایف تفصیلی پیوست شماره ۱ که جزء لاینفک این قرارداد است.
ماده ۳: مدت قرارداد
مدت قرارداد از تاریخ ……………………….. تا تاریخ ……………………….. به مدت ……………………….. ماه/سال شمسی تعیین میگردد.
ماده ۴: حقالزحمه و نحوه پرداخت
۴-۱- حقالزحمه کل ماهیانه پیمانکار برای انجام کامل موضوع قرارداد مبلغ ……………………….. ریال (به حروف: ………………………..) تعیین میگردد. این مبلغ شامل کلیه هزینههای حقوق، دستمزد، ایاب و ذهاب، و سود پیمانکار است و کارفرما تعهدی نسبت به پرداخت عیدی، سنوات، یا مزایای قانونی دیگر پرسنل پیمانکار ندارد.
۴-۲- نحوه پرداخت: حقالزحمه در پایان هر ماه و پس از تأیید کتبی ناظر مبنی بر حسن انجام کار، با کسر کسورات قانونی (مذکور در ماده ۵) واریز خواهد شد.
ماده ۵: کسورات قانونی
۵-۱- حق بیمه تأمین اجتماعی (ماده ۳۸): کارفرما موظف است به منظور تضمین پرداخت حق بیمه سهم پیمان توسط وی، مبلغ ……………………….. درصد از هر صورت وضعیت را کسر و نزد خود نگهداری نماید. این سپرده پس از اتمام قرارداد و ارائه مفاصا حساب از سازمان تأمین اجتماعی به پیمانکار مسترد خواهد شد.
۵-۲- مالیات: کسر مالیاتهای قانونی (در صورت لزوم و طبق قوانین جاری) به عهده کارفرما خواهد بود.
ماده ۶: تعهدات پیمانکار
- تأمین نیروی انسانی واجد صلاحیت، متعهد و دارای مدارک هویتی کامل که پیش از شروع کار به ناظر معرفی خواهند شد.
- تأمین ابزار و وسایل لازم برای انجام نظافت (مانند تی، سطل، جارو و…) مگر آنکه در پیوست قرارداد به نحو دیگری توافق شده باشد.
- رعایت کامل ضوابط ایمنی، بهداشت محیط کار و مقررات داخلی مجتمع توسط پرسنل.
- مسئولیت مستقیم پرسنل در قبال هرگونه خسارت وارده به اموال مشاع و خصوصی ساکنین.
- پیمانکار موظف است پرسنل خود را بیمه نموده و مدارک مربوطه را به کارفرما ارائه دهد. کارفرما هیچگونه مسئولیت کارفرمایی مستقیم در قبال پرسنل پیمانکار ندارد.
ماده ۷: تعهدات کارفرما
- پرداخت حقالزحمه پیمانکار در موعد مقرر (پس از کسر کسورات قانونی).
- تأمین مواد شوینده و ضدعفونی کننده مورد نیاز (در صورت توافق).
- معرفی ناظر جهت ارزیابی کیفی عملکرد و ارائه تذکرات لازم به پیمانکار.
ماده ۸: تضمین حسن انجام کار و کیفیت
۸-۱- پیمانکار یک فقره چک/سفته به مبلغ ……………………….. ریال به شماره ……………………….. نزد کارفرما به عنوان تضمین حسن انجام تعهدات و خسارات احتمالی به امانت میگذارد. این تضمین پس از پایان قرارداد و ارائه مفاصا حسابهای لازم مسترد خواهد شد.
۸-۲- در صورتی که کیفیت کار پیمانکار کمتر از استاندارد مورد انتظار باشد و پس از دو اخطار کتبی ناظر اصلاح نشود، کارفرما میتواند به ازای هر بار تخلف، تا ……………………….. درصد از حقالزحمه ماهانه را کسر نماید.
ماده ۹: فسخ قرارداد
این قرارداد میتواند در موارد زیر و با اعلام کتبی ۱۵ روزه توسط کارفرما فسخ گردد:
- تکرار موارد نقص در انجام وظایف پس از دریافت سه اخطار کتبی.
- واگذاری موضوع قرارداد به شخص ثالث بدون اجازه کارفرما.
- عدم ارائه مفاصا حساب بیمه پس از پایان قرارداد اولیه.
ماده ۱۰: حل اختلافات
طرفین تلاش میکنند کلیه اختلافات ناشی از این قرارداد را از طریق مذاکرات دوستانه حل و فصل نمایند. در صورت عدم حصول توافق، مرجع صالح جهت رسیدگی به اختلافات، مراجع قضایی شهرستان ……………………….. خواهد بود.
ماده ۱۱: نسخ قرارداد
این قرارداد در ……………………….. ماده و ……………………….. تبصره و دو نسخه تنظیم شده و هر نسخه دارای اعتبار واحد است.
امضاء کارفرما (مدیر ساختمان)
امضاء پیمانکار
سوالات متداول
این بخش به سوالات پرتکراری میپردازد که ممکن است در ذهن مدیران ساختمان پس از تنظیم قرارداد ایجاد شود:
سوالات متداول
در صورتی که نظافتچی به صورت متوالی غیبت کند و به وظایف خود عمل نکند، مراحل حقوقی فسخ قرارداد چگونه است؟
چون قرارداد از نوع پیمانکاری (ماده ۱۰ قانون مدنی) است، کارفرما باید مطابق با ماده فسخ قرارداد عمل کند. ابتدا باید به پیمانکار اخطار کتبی (ترجیحاً از طریق اظهارنامه رسمی) داده شود و زمان مشخصی برای جبران کمکاری تعیین گردد. در صورت تکرار تخلف (که تعداد آن در ماده ۹ قرارداد ذکر شده است)، کارفرما حق دارد به صورت یکطرفه قرارداد را فسخ نموده و از محل تضمین حسن انجام کار (چک یا سفته) خسارات وارده را جبران کند.
اگر نظافتچی در حین کار دچار حادثه شود و قرارداد از نوع پیمانکاری (ماده ۱۰) باشد، مسئولیت بیمه حوادث و هزینههای درمان با کیست؟
در قرارداد پیمانکاری، مسئولیت تمامی مسائل مربوط به پرسنل و کارگران، شامل بیمه حوادث، بیماری ناشی از کار و هزینههای درمانی، منحصراً بر عهده پیمانکار است. مدیر ساختمان (کارفرما) هیچگونه مسئولیت مستقیمی ندارد، مشروط بر آنکه در متن قرارداد (ماده ۶) بر این موضوع و لزوم بیمه کردن پرسنل توسط پیمانکار تأکید شده باشد.
آیا مدیر ساختمان به عنوان کارفرما باید مالیات قرارداد نظافت را کسر کرده و به حساب اداره دارایی واریز کند؟
اگر پیمانکار یک «شرکت حقوقی» باشد، مدیر ساختمان موظف است مالیاتهای تکلیفی (مانند ۵٪ موضوع ماده ۱۰۴ قانون مالیاتهای مستقیم) را از حقالزحمه کسر کرده و به حساب اداره دارایی واریز نماید. در مورد اشخاص حقیقی پیمانکار نظافت، اغلب کسر مالیات منتفی است، اما برای اطمینان حقوقی، مشورت با یک متخصص مالیاتی توصیه میشود و تعهد کسر آن در ماده ۵ باید قید گردد تا در صورت لزوم، کارفرما مسئولیتی نداشته باشد.
در قرارداد نظافت مجتمعهای مسکونی، آیا میتوان توافق کرد که هزینه تأمین مواد شوینده به صورت ماهانه به پیمانکار پرداخت شود یا باید پیمانکار خودش مسئول تأمین باشد؟
بله، در قراردادهای پیمانکاری (ماده ۱۰ قانون مدنی) آزادی توافق وجود دارد. میتوان توافق کرد که هزینه تأمین مواد شوینده جداگانه و مازاد بر حقالزحمه اصلی به پیمانکار پرداخت شود (با ارائه فاکتور معتبر)، یا اینکه تأمین مواد به عهده کارفرما باشد. نکته مهم این است که این موضوع به صورت شفاف در ماده ۴ قرارداد (تعهدات تأمین) ذکر گردد تا از بروز اختلاف جلوگیری شود.
اگر کیفیت کار نظافتچی پایین باشد اما وی ادعا کند وظایفش را انجام داده است، برای اثبات تخلف و کسر مبلغ قرارداد به کدام مرجع قانونی باید مراجعه کرد؟
در درجه اول، مرجع اثبات تخلف و کسر مبلغ، «ناظر قرارداد» (مدیر ساختمان یا نماینده او) است که بر اساس شرح وظایف تفصیلی پیوست قرارداد، اقدام به ارزیابی کیفی میکند و تذکرات را به صورت کتبی ثبت مینماید. در صورت عدم پذیرش کسر مبلغ توسط پیمانکار، مرجع نهایی حل اختلاف، «مراجع قضایی» (طبق ماده ۱۰ قرارداد) خواهد بود. به همین دلیل، ثبت دقیق شرح وظایف و مستندسازی اخطارهای کتبی اهمیت حیاتی دارد.